Qué estipula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula aspectos fundamentales relacionados con la prestación de la fianza en contratos de arrendamiento, específicamente en viviendas. Este artículo establece las condiciones y límites en los pagos de fianza, así como otros aspectos relevantes para garantizar los derechos tanto del arrendador como del inquilino.
Cuantía de la fianza en arrendamientos urbanos
Según el artículo 36 LAU, en los contratos de arrendamiento de viviendas, la fianza en metálico que debe prestar el inquilino equivale a una mensualidad de renta. Esta cantidad se entrega de manera inicial y sirve como garantía para cubrir posibles daños o incumplimientos por parte del inquilino durante la vigencia del contrato.
Es importante destacar que la cantidad de la fianza no se puede modificar en los primeros cinco años de contrato si el arrendador es una persona física. Sin embargo, si el arrendador es una persona jurídica, el período de protección se extiende a siete años. Esto implica que durante ese tiempo, la fianza debe mantenerse en esa cuantía fija, salvo en las situaciones previstas en la ley.
El propósito de esta restricción es proteger el poder adquisitivo del inquilino, evitando que la fianza aumente sin justificación durante los primeros años del arrendamiento, y garantizar que el arrendador tenga un respaldo financiero en caso de incumplimientos.
Plazos y límites para la fianza durante la vigencia del contrato
Durante la vigencia del contrato, la fianza en metálico no podrá ser incrementada ni disminuida, salvo que las partes lleguen a un acuerdo específico. Esto significa que, una vez establecida la cantidad inicial, el inquilino y el arrendador deben respetarla durante ese período.
Tras los primeros cinco años (o siete, en caso de arrendador persona jurídica), la fianza puede ser actualizada. La ley permite que, en ese momento, las partes pacten un incremento o reducción en la cantidad, en función del período de prórroga y otros aspectos que puedan pactarse en el contrato.
Si no existe un acuerdo entre ambas partes sobre la actualización, la fianza se actualizará automáticamente en relación a la actualización de la renta, siguiendo la misma fórmula o índice acordado en el contrato. Esto protege tanto al arrendador, al asegurar una garantía ajustada a la situación económica actual, como al inquilino, al impedir incrementos arbitrarios e injustificados.
Actualización de la fianza tras los primeros años
Tras los primeros cinco años, el artículo 36 LAU facultará a las partes a modificar la cuantía de la fianza. Este proceso puede tener lugar en los sucesivos periodos de prórroga del contrato y, en ocasiones, puede llegar a equivaler a una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.
La actualización puede ser fruto de un acuerdo entre el arrendador y el inquilino, lo que permite ajustar la fianza a la situación económica y a las condiciones del mercado. Además, si no hay pacto, la ley indica que la actualización debe estar vinculada a la actualización de la renta, a fin de mantener un equilibrio en las garantías prestadas.
Por ejemplo, si la renta aumenta, también lo hará la cuantía de la fianza, en línea con la ley y garantizando que el fondo de garantía siga siendo suficiente para cubrir posibles impagos o daños.
Provisionalidad y posible incremento o disminución de la fianza
El artículo 36 LAU establece que, en determinados casos, la fianza puede ser incrementada o disminuida en función de las circunstancias pactadas por las partes. Esto es importante en contratos de larga duración o en aquellas situaciones en las que los arrendatarios y arrendadores negocien cláusulas específicas para ajustarse a la realidad del mercado o a sus necesidades particulares.
Por ejemplo, si en un acuerdo se establece que la fianza puede variar en función de incumplimientos o mejoras en el contrato, estas cláusulas deben estar claramente reflejadas en el documento. La ley permite cierta flexibilidad durante la vigencia, siempre que ambas partes estén de acuerdo y se respete lo establecido en el contrato y en el artículo 36 LAU.
Este enfoque busca dar mayor flexibilidad para adaptarse a distintas situaciones, siempre respetando los límites y condiciones impuestas por la ley, y garantizando que la garantía sea proporcional y suficiente para cubrir posibles riesgos.
Determinación de la fianza en contratos de larga duración y acuerdo entre partes
En contratos que tengan una duración superior a los cinco (o siete) años, las partes pueden acordar un aumento gradual en la cuantía de la fianza, llegando a un máximo de dos mensualidades. La ley favorece estos pactos, siempre que se hagan de forma clara y consensuada, permitiendo que la garantía se ajuste a la realidad del mercado y las necesidades de ambas partes.
Es recomendable que en estos casos el contrato especifique los criterios y plazos para la posible actualización, evitando futuras interpretaciones que puedan dar lugar a conflictos. La flexibilidad legal en este aspecto ayuda a que tanto inquilinos como arrendadores puedan adaptar la garantía en función de la duración y condiciones específicas del contrato.
En ausencia de acuerdo, las actualizaciones se realizarán siguiendo los parámetros de la ley, vinculadas a la actualización de la renta y respetando los límites establecidos en el artículo 36 LAU.
Devengo de intereses sobre la fianza al finalizar el contrato
Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, y en el momento en que el arrendador devuelve la fianza en metálico, esta cantidad devengará intereses legales desde un mes después de la entrega de las llaves y, si no se devuelve en ese plazo, seguirá generando intereses hasta que la cantidad sea restituida.
La finalidad de los intereses es valorar el dinero en garantía durante el período que ha estado en manos del arrendador. La ley establece que estos intereses corresponden al interés legal del dinero, que por lo general es un porcentaje establecido anualmente por la autoridad competente.
Es importante que las partes tengan claro que, en caso de disputa, la devolución de la fianza y el cálculo de los intereses deben hacerse conforme a las condiciones pactadas y a la legislación vigente, garantizando la transparencia y justicia en las operaciones.
Garantías adicionales y límites en su cuantía
Además de la fianza en metálico, las partes pueden pactar garantías adicionales para reforzar la seguridad del contrato. Entre estas garantías, se pueden incluir garantías personales, depósitos en garantía u otras formas aceptadas legalmente.
El artículo 36 LAU precisa que, en los contratos de vivienda, la suma de estas garantías adicionales no puede exceder de dos mensualidades de renta. Esto significa que no se puede exigir a la parte arrendataria una suma excesiva o desproporcionada, garantizando así un equilibrio en las garantías ofrecidas.
Este límite busca evitar abusos y asegurar que la protección adicional no impida el acceso a la vivienda por parte del inquilino por el coste excesivo de las garantías extras.
Exenciones a la prestación de fianza en determinados casos
El artículo 36 LAU también contempla que algunas instituciones están exentas de la obligación de prestar fianza en contratos de arrendamiento de viviendas. Entre ellas se encuentran asociaciones públicas, como la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, las entidades locales y los organismos dependientes.
De igual modo, las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social están exentas de esta obligación, ayudando a simplificar el proceso y reducir las cargas administrativas en ciertos casos. La finalidad de estas exenciones es facilitar el acceso a la vivienda a colectivos específicos y reducir la carga económica en instituciones públicas y sociales.
Conclusión
El artículo 36 LAU regula de forma clara y detallada aspectos esenciales relacionados con la fianza en contratos de arrendamiento de viviendas, estableciendo límites, condiciones y derechos para un equilibrio justo entre arrendador e inquilino.
